Efter 15 års kraftiga prisuppgångar på bostäder, bostadsrätter och villor kanske bostadsbubblan håller på att spricka även i Sverige. Historiskt vet vi att fastighetspriser långsiktigt aldrig kan växa snabbare än ekonomin. Däremot vet vi också att felprissättningar och spekulationsbubblor kan pågå i många år. Nu har vi haft en mycket snabbare prisutveckling på bostäder än ekonomin under väldigt många år. Att korrigeringen kommer vet vi, men när?
Anledningen till att nedgången i pris för bostäder 2009 blev så måttlig jämfört med många andra länder beror bl.a. på att fastighetsskatten tagits bort och ersatts av en lägre kommunal avgift, ränteavdraget ligger kvar samt att räntan sänkts. Men räntan kommer naturligtvis att höjas till en mer normal nivå och även troligt att även andra subventioner kommer att tas bort.
För bostadsrätter skulle effekten bli ännu kraftigare eftersom även många
bostadsrättsföreningar är högt belånade och behöver höja avgiften när räntan stiger. Bostadsrättsinnehavarna kommer då att få både höjd avgift och höjd ränta på sina privata lån.
Ändå hör man sällan personer i media uttala sig om att man förväntar att priset på bostäder kommer att sjunka. Det kan naturligtvis bero på att det är personer från staten, banker eller fastighetsbyråer som uttalar sig, och alla dessa tjänar på att priserna drivs upp och en hög omsättning på bostäderna, eftersom då kommer fler lån att behövas ta samt att större belopp betalas in i lagfartsavgift samt mäklararvoden.
Det man lutar sig mot när man prognostiserar för stigande bostadspriser är den s.k. bostadsbristen och till sist är det naturligtvis tillgång och efterfrågan som sätter priset, även om efterfrågan blåses upp av låga räntor skyhög belåning.
Någon egentlig bostadsbrist finns dock inte. Befintlig bostadsyta i förhållande till antalet innevånare är mer än tillräckligt. Däremot finns det mycket stora svårigheter att i den befintliga strukturen få tag på de bostäder som många vill flytta till.
Politikerna är intresserade av att behålla denna brist på eftertrakade bostäder. Det är en av anledningarna till att utbudet av attraktiva bostäder inte ökat i takt med efterfrågan. Man måste nämligen, inte bara äga mark, utan också få byggnadslov för att få bygga. Och det är politikerna som bestämmer var och hur du får bygga. Genom att förhindra och ransonera byggloven har politikerna lyckats bevara bostadsbristen och fått priserna att skena. Man påstår att det är brist på mark men det som det är brist på är byggrätter. Därför har byggrätter fått ett eget pris. Och politikerna har upptäckt att de kan skapa ekonomiskt värde ur sitt givande av bygglov. T.ex. när man planerar att bygga sportarenor i Stockholm säljer man byggrätter separat och använder pengarna till arenor. Det börjar likna utförsäljningen av frekvenstilldelningar för telekombolagen som hölls på 90-talet då politikerna ville vara med och tjäna pengar på telekombolagen och dess kunder genom att ta ut avgifter för rätten att driva mobiltelefoni. Man sålde så kallade frekvenstilldelningar i stora auktioner och telekombolagen bjöd över varandra med lånade pengar.
Det blev inledningen till telekom-bubblans krasch. När politikerna kliver in för att kapa åt sig vinster ur en prisbubbla blir det ofta inledningen på kraschen.
Den största kandidaten för bostadsbubblans förintelse är nog ändå de kommande räntehöjningarna och de åtstramningar av lånemarknaden som kommer i dess spår. Det leder till inledande prisfall, som sedan leder till ökade krav på amorteringar och lägre belåningsgrad. Det är så att om priserna stiger tycks alla, inklusive kreditgivarna, räkna med fortsatt prisstegring och därmed blir en hög belåning reducerad automatiskt. Och tvärt om när priserna faller måste man räkna med ytterligare prisfall och därför sänks belåningsgraden i förväg, så att prisfallet fortsätter.
Redan nu är det förslag på att minska den andel av köpesumman som får finansieras med bottenlån till låg ränta till någonstans mellan 70-85%. Och i EU finns ett förslag på ner mot 40%. Då skulle bankerna få bråttom att minska sin exponering mot bostadssektorn. Marginalerna, som är mycket små i dag, skulle höjas och belåningsgraderna sänkas. Det skulle inte bara gälla nya lån, utan gamla låntagare skulle tvingas betala högre räntor och börja amortera. Då börjar lavinen.
